Nákup a prodej nemovitosti ve Španělsku: Krok za krokem

Pokud uvažujete o koupi nemovitosti ve Španělsku, ať už jako investici, nebo pro rekreační či trvalé bydlení, je důležité znát všechny kroky a požadavky spojené s tímto procesem. Španělský realitní trh nabízí pestrou škálu možností, ať už hledáte moderní apartmán ve velkém městě, rustikální vilu na venkově, nebo investiční nemovitost v turistických oblastech. Celý proces nákupu a prodeje nemovitostí ve Španělsku se však řídí specifickými pravidly a postupy, které je dobré znát předem.

Tento průvodce vám nabídne detailní a praktické informace o tom, jak se orientovat na španělském realitním trhu, jak probíhá nákup a prodej nemovitostí, jaké jsou daňové povinnosti a co dalšího byste měli vědět, abyste se vyhnuli možným nástrahám.

1. Jak funguje nákup nemovitosti ve Španělsku

Prvním krokem při nákupu nemovitosti je pochopení samotného procesu. Tento postup zahrnuje několik základních kroků, které musí být dodrženy:

Hledání nemovitosti

Vyhledání nemovitosti je zpravidla prvním krokem. K tomu můžete využít služby španělských realitních makléřů nebo se obrátit na různé online platformy zaměřené na španělský realitní trh. Realitní kanceláře vám často pomohou se zprostředkováním nemovitosti a mohou vás provést celým procesem.

Ve Španělsku jsou náklady na makléře běžně hrazeny prodávajícím, což znamená, že jejich služby mohou být pro kupujícího zdarma.

Rezervační smlouva (“Contrato de Reserva”)

Jakmile najdete nemovitost, která odpovídá vašim představám, často se podepisuje rezervační smlouva, která zajistí, že prodávající stáhne nemovitost z trhu. S tím souvisí i zaplacení rezervační zálohy, která se běžně pohybuje od 3 000 do 6 000 eur, v závislosti na hodnotě nemovitosti.

Rezervační smlouva by měla jasně definovat podmínky transakce, včetně popisu nemovitosti, kupní ceny a termínů pro další kroky. Tato smlouva však není závazná ve smyslu finálního převodu nemovitosti a poskytuje čas pro další právní kroky.

Právní kontrola nemovitosti

Než přistoupíte k podpisu hlavní kupní smlouvy, je důležité provést důkladnou právní kontrolu nemovitosti. To zahrnuje ověření, že nemovitost je zapsána v katastru nemovitostí, že na ni neváznou žádné zástavy, dluhy nebo právní problémy. Tento krok by měl zajistit právník, který se specializuje na španělské právo.

Mnoho zahraničních kupců si najímá nezávislého právníka, který prověří všechny aspekty nemovitosti, od stavebních povolení až po případná věcná břemena nebo stavební omezení. Tento krok je nezbytný, aby bylo možné předejít problémům, které by mohly vyvstat po uzavření transakce.

Kupní smlouva (“Contrato de Compraventa”)

Po úspěšném dokončení právní kontroly následuje podpis závazné kupní smlouvy. Tato smlouva by měla jasně stanovit všechny podmínky transakce, včetně celkové kupní ceny, termínů platby a data, kdy dojde k převzetí nemovitosti.

Při podpisu kupní smlouvy se obvykle zaplatí záloha ve výši 10 % z kupní ceny. Tato částka je pak započítána do celkové ceny nemovitosti. Je velmi důležité mít v této fázi dobře promyšlený finanční plán a předem zajistit všechny potřebné prostředky.

Notářský zápis (“Escritura Pública”)

Ve Španělsku musí být všechny nemovitostní transakce formálně uzavřeny před notářem. Notář zde funguje jako nestranný orgán, který zajistí, že všechny dokumenty jsou v souladu se španělským právem a že transakce je legální. Při této schůzce se také provede plná úhrada zbývající částky.

Notář následně zařídí zapsání nemovitosti do katastru na jméno nového vlastníka. Tento krok zajišťuje právní ochranu pro kupujícího a formálně dokončuje transakci.

Registrace nemovitosti

Po notářském zápisu následuje registrace nemovitosti v katastru. Zapsání nemovitosti na jméno nového vlastníka je důležitý krok, který zajišťuje právní jistotu. Tento proces může trvat několik týdnů a je obvykle zařízen právníkem nebo notářem.

2. Náklady a daně spojené s nákupem nemovitosti ve Španělsku

Kromě samotné kupní ceny byste měli počítat s několika dalšími náklady, které souvisejí s nákupem nemovitosti ve Španělsku. Tyto náklady mohou zahrnovat:

Daň z převodu nemovitosti (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP)

Pokud kupujete starší nemovitost, budete muset zaplatit daň z převodu nemovitosti. Tato daň se pohybuje mezi 6–10 % z kupní ceny, přičemž sazba se liší podle regionu.

Daň z přidané hodnoty (IVA)

U nových nemovitostí se platí 10% daň z přidané hodnoty (IVA), což je ekvivalent DPH v České republice.

Notářské a právní poplatky

Notářské poplatky a poplatky za právní služby se pohybují okolo 0,5–1 % z kupní ceny. Právní poplatky za služby právníka se mohou lišit v závislosti na složitosti transakce a regionu.

Poplatky za registraci nemovitosti

Registrace nemovitosti do katastru je další položkou v celkových nákladech a obvykle činí zhruba 1 % z kupní ceny.

3. Specifika při prodeji nemovitosti ve Španělsku

Pokud se rozhodnete nemovitost ve Španělsku prodat, postup je velmi podobný jako u nákupu, ale existuje několik klíčových rozdílů:

• Plusvalía Municipal: Jedná se o daň z nárůstu hodnoty pozemku, kterou platí prodávající. Tato daň je vypočítána na základě nárůstu hodnoty pozemku od doby, kdy jej prodávající nabyl.
• Zadržení 3 % pro nerezidenty: Pokud jste nerezidentem Španělska, při prodeji nemovitosti je zadržováno 3 % z prodejní ceny. Tato částka je odevzdána španělskému finančnímu úřadu jako záloha na daň z kapitálových výnosů.
• Daň z kapitálových výnosů: Platí se z rozdílu mezi kupní cenou, za kterou jste nemovitost nabyli, a cenou, za kterou ji prodáváte. Tato daň pro nerezidenty činí 19 %.

4. Druhy nemovitostí ve Španělsku

Ve Španělsku najdete různé druhy nemovitostí, z nichž každá má svá specifika:

• Byty (apartmány): Typicky se nacházejí ve velkých městech jako Madrid a Barcelona nebo v turistických oblastech jako Costa del Sol.
• Vily a domy: Oblíbené zejména v přímořských oblastech nebo venkovských regionech.
• Pozemky: Možnost výstavby vlastního domu nebo investičního projektu.
• Komerční nemovitosti: Určené pro podnikání nebo investice, například do turistických ubytovacích zařízení.

5. Význam právní pomoci při nákupu

Je naprosto zásadní mít při nákupu nemovitosti ve Španělsku právníka, který vám pomůže nejen se samotnou transakcí, ale i s kontrolou právního stavu nemovitosti. Znalý právník vám může ušetřit mnoho starostí a zajistí, že celá transakce proběhne hladce a v souladu se španělským právem.

6. Rezidenční práva a financování nemovitosti

Pokud uvažujete o financování nákupu hypotékou, můžete se obrátit na španělské banky. Ty obvykle poskytují hypotéky do 70 % hodnoty nemovitosti pro zahraniční klienty. Výhodou může být i získání tzv. Zlatého víza (Golden Visa), pokud investujete do nemovitosti s hodnotou přes 500 000 eur. Tento program vám umožní získat trvalý pobyt ve Španělsku.

Na závěr

Nákup a prodej nemovitosti ve Španělsku může být výhodnou investicí, ale vyžaduje důkladnou přípravu a pochopení místního právního a daňového systému. Zajištění správné právní pomoci, pečlivé plánování financí a znalost specifik místního trhu vám umožní úspěšně provést transakci a vyhnout se potenciálním problémům.

Ať už kupujete nemovitost jako rezident nebo nerezident, mějte na paměti všechny klíčové kroky, které jsme si zde prošli.

3 příklady koupě nebo prodeje nemovitosti Španělsko

Příklad 1: Nákup nemovitosti za 238 000 eur

Pokud jako občan České republiky chcete ve Španělsku koupit rodinný dům za 238 000 eur, musíte vzít v úvahu několik dodatečných nákladů spojených s nákupem nemovitosti. Celkové náklady se skládají z daní, notářských poplatků, registrace a dalších výdajů.

Rozpis nákladů:

1. Daň z převodu nemovitosti (ITP):
   • Tato daň se platí při nákupu starší nemovitosti. Sazba ITP se pohybuje mezi 6–10 %, podle regionu.
   • Příklad (8 %): 238 000 × 0,08 = 19 040 eur.
2. Notářské poplatky:
   • Obvykle 0,5–1 % z kupní ceny.
   • Příklad (0,75 %): 238 000 × 0,0075 = 1 785 eur.
3. Poplatky za registraci nemovitosti:
   • Přibližně 1 % z kupní ceny.
   • Příklad: 238 000 × 0,01 = 2 380 eur.
4. Právní poplatky:
   • Obvykle 1–1,5 % z kupní ceny.
   • Příklad (1 %): 238 000 × 0,01 = 2 380 eur.

Celkové náklady:

• Kupní cena: 238 000 eur
• Daň ITP: 19 040 eur
• Notářské poplatky: 1 785 eur
• Registrace: 2 380 eur
• Právní poplatky: 2 380 eur

Celková částka: 263 585 eur

Příklad 2: Nákup nemovitosti za 799 000 eur

Pokud chcete koupit rodinný dům za 799 000 eur, náklady budou vyšší kvůli vyšší hodnotě nemovitosti a daním.

Rozpis nákladů:

1. Daň z převodu nemovitosti (ITP):
   • Příklad (8 %): 799 000 × 0,08 = 63 920 eur.
2. Notářské poplatky:
   • Příklad (0,75 %): 799 000 × 0,0075 = 5 992,5 eur.
3. Poplatky za registraci nemovitosti:
   • Příklad (1 %): 799 000 × 0,01 = 7 990 eur.
4. Právní poplatky:
   • Příklad (1 %): 799 000 × 0,01 = 7 990 eur.

Celkové náklady:

• Kupní cena: 799 000 eur
• Daň ITP: 63 920 eur
• Notářské poplatky: 5 992,5 eur
• Registrace: 7 990 eur
• Právní poplatky: 7 990 eur

Celková částka: 884 892,5 eur

Příklad 3: Prodej nemovitosti za 700 000 eur, původně koupené za 400 000 eur

Pokud jste občan České republiky a prodáváte dům, který jste koupili za 400 000 eur a nyní ho po 3 letech prodáváte za 700 000 eur, zaplatíte několik druhů daní a poplatků:

Rozpis nákladů:

1. Daň z kapitálových výnosů (Impuesto sobre la Renta de No Residentes):
   • Platí se z rozdílu mezi kupní a prodejní cenou, tedy z kapitálového zisku. Pro nerezidenty činí daň 19 %.
   • Kapitálový zisk: 700 000 – 400 000 = 300 000 eur.
   • Daň: 300 000 × 0,19 = 57 000 eur.
2. Zadržení 3 % z prodejní ceny:
   • Kupující je povinen zadržet 3 % z prodejní ceny jako zálohu na daně. Tato částka je odeslána daňovému úřadu.
   • Příklad (3 %): 700 000 × 0,03 = 21 000 eur.
   • Tuto částku lze později odečíst z celkové daně z kapitálových výnosů (57 000 eur), takže zaplatíte ještě 36 000 eur.
3. Poplatky spojené s prodejem (notář, právníci atd.):
   • Notářské a právní poplatky mohou činit přibližně 1–1,5 % z prodejní ceny.
   • Příklad (1,5 %): 700 000 × 0,015 = 10 500 eur.

Celkové náklady:

• Daň z kapitálových výnosů: 57 000 eur (po odečtení zálohy 36 000 eur)
• Zadržení 3 %: 21 000 eur (záloha na daň)
• Poplatky (notář a právní služby): 10 500 eur

Celkové náklady: 46 500 eur (po odečtení zálohy)

Shrnutí:

1. Nákup nemovitosti za 238 000 eur: Celková částka včetně všech poplatků bude 263 585 eur.
2. Nákup nemovitosti za 799 000 eur: Celková částka včetně všech poplatků bude 884 892,5 eur.
3. Prodej nemovitosti za 700 000 eur (původně koupené za 400 000 eur): Celkové náklady na prodej budou 46 500 eur.

Vaše komentáře

Přispějte svým komentářem